Para poder ejercer una reclamación por la existencia de vicios constructivos conforme a lo dispuesto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deben cumplirse dos requisitos fundamentales. En primer lugar, que los defectos se hayan manifestado dentro del plazo de garantía correspondiente —1, 3 o 10 años, según lo establecido en el art. 17—; y en segundo lugar, que la acción se ejercite dentro del plazo de prescripción de dos años previsto en el art. 18. Es precisamente este último plazo el que constituye el objeto de análisis de la presente Guía.
A través del análisis de artículos doctrinales, consultas atendidas por nuestro Departamento Jurídico y la jurisprudencia más reciente, ofrecemos respuestas prácticas a las cuestiones que pueden surgir en torno a esta materia. Entre ellas, se abordan aspectos como el momento a partir del cual debe computarse el plazo de prescripción, la existencia o no de actos que puedan interrumpir dicho plazo, los efectos que puede tener una reclamación dirigida al promotor sobre los demás agentes intervinientes —y viceversa—, así como la posibilidad de que el perjudicado ejerza una acción por incumplimiento contractual, aunque esta última solo podrá dirigirse contra el promotor-vendedor.
Asimismo, se incorporan tres modelos de demanda para la reclamación de vicios constructivos, dependiendo del tipo de daños que se hayan producido, debidamente actualizados a los requisitos exigidos por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas en Materia de Eficiencia del Servicio Público de Justicia.
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